3月底全國(guó)各地“國(guó)五條”細(xì)則紛紛出臺(tái)了，最受關(guān)注的當(dāng)然是北上廣深四大一線城市。有意思的是，北上廣深的細(xì)則出臺(tái)時(shí)間大致與其嚴(yán)厲程度掛鉤。北京最早出，全國(guó)最嚴(yán)；上海跟著出，有一點(diǎn)嚴(yán)；深圳和廣州最后出，相對(duì)較松。
當(dāng)然，真正全國(guó)第一個(gè)出臺(tái)的還是廣東省細(xì)則，廣深的細(xì)則是有廣東版指導(dǎo)的。在這個(gè)意義上廣東“先行一步”是否對(duì)全國(guó)各地的“國(guó)五條”細(xì)則產(chǎn)生了影響，則難以斷定。不過(guò)有一點(diǎn)可以肯定，市場(chǎng)上對(duì)各地細(xì)則出臺(tái)的反應(yīng)是“松了一口氣”，并在周一股市上得到體現(xiàn)，房產(chǎn)股不僅跑贏大盤，而且還是漲幅領(lǐng)先的板塊。
具體來(lái)看，對(duì)照“國(guó)五條”，北上廣深四大一線城市的調(diào)控力度立馬可見(jiàn)。首先，就房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)來(lái)看，北京要求新建商品住房?jī)r(jià)格與2012年價(jià)格相比保持穩(wěn)定，進(jìn)一步降低自住型、改善型商品住房的價(jià)格，逐步將其納入限價(jià)房序列管理。這是目前唯一一個(gè)有降價(jià)要求的城市，應(yīng)該說(shuō)與這一輪調(diào)控目標(biāo)中的“回歸合理價(jià)位”有所聯(lián)系，這也算是帶了一個(gè)頭。上海、廣州、深圳則基本上是要求與經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力、物價(jià)水平等掛鉤，希望保持房?jī)r(jià)的穩(wěn)定，符合新一輪調(diào)控中“防止房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)”的要求。
其次，就限購(gòu)限貸措施來(lái)看，北京也是最為嚴(yán)厲，要求從3月31日起禁止京籍單身人士購(gòu)買二套房，并明確提高二套房貸首付款比例。上海則要求重點(diǎn)強(qiáng)化對(duì)異地、外籍、離異、低齡人群等借款人的貸款資格審查，并嚴(yán)禁發(fā)放第三套及以上購(gòu)房貸款。廣州加強(qiáng)了“限外”，要求非本市戶籍居民家庭不得通過(guò)補(bǔ)繳個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明購(gòu)買住房，對(duì)首付和貸款利率則推給了人民銀行來(lái)決定。深圳只表示必要時(shí)調(diào)整第二套住房貸款的首付比例和利率，對(duì)限購(gòu)表示要杜絕通過(guò)補(bǔ)繳社保、多重戶口等方式規(guī)避限購(gòu)政策的行為。顯然四大一線城市的嚴(yán)厲程度是有很大差別的，而在近期的房?jī)r(jià)上漲幅度城市中，北京與廣州并列第一，上海、深圳緊隨其后。
在這里，為市場(chǎng)所關(guān)注的廣州是否把限購(gòu)擴(kuò)大到從化、增城兩市的懸案也落空了，細(xì)則把這留給兩市自己決定。這之前說(shuō)是要省里決定，畢竟這兩個(gè)城市已經(jīng)限價(jià)，房?jī)r(jià)似乎比限購(gòu)地區(qū)還控制得好一些。
再次，就爭(zhēng)議最大的二手房增值部分征收20%個(gè)稅的政策來(lái)看，北京細(xì)則最為具體，要求能核實(shí)房屋原值的嚴(yán)格按照個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房所得的20%計(jì)征；不能核實(shí)房屋原值的按照核定征收方式計(jì)征個(gè)人所得稅。同時(shí)，對(duì)出售五年以上唯一住房免征個(gè)稅，這似乎是差別化保護(hù)剛需的要求。上海不僅表示對(duì)能核實(shí)房屋原值的嚴(yán)格按照轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征，同時(shí)要求繼續(xù)穩(wěn)步實(shí)施個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，畢竟上海是一線城市中唯一開(kāi)征房產(chǎn)稅的城市。但廣深則保持著與廣東版細(xì)則的一致，對(duì)20%個(gè)稅的征收語(yǔ)焉不詳，似乎是轉(zhuǎn)發(fā)“國(guó)五條”和省細(xì)則的要求，導(dǎo)致“細(xì)則不細(xì)”，難以操作。
最后，就其他調(diào)控措施來(lái)看，北上廣深都表示要增加住房用地供應(yīng)，并保證保障房和中小套型普遍商品房用地。而在市場(chǎng)監(jiān)控上，四大一線城市都有一些調(diào)控的妙招，主要是利用預(yù)售管理和簽約備案等控制房?jī)r(jià)，這也是一種隱性的“限價(jià)”措施。從以往經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，地方政府往往可以通過(guò)這些措施把房?jī)r(jià)給穩(wěn)住，尤其是在年底最后一段時(shí)間如發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，則停止高價(jià)房的預(yù)售證發(fā)放或網(wǎng)簽，從而達(dá)到結(jié)構(gòu)性調(diào)控房?jī)r(jià)的目的。
此外，四大一線城市都對(duì)市場(chǎng)預(yù)期和長(zhǎng)效機(jī)制有所考慮，但都較為原則化，缺少細(xì)節(jié)。
總體上，調(diào)控趨嚴(yán)是毫無(wú)疑問(wèn)的，但實(shí)際效果如何卻是各說(shuō)不一，有人認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)下行，有認(rèn)為成交量會(huì)下降，也有人認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)穩(wěn)中微升。不過(guò)，正反雙方都一致認(rèn)為“國(guó)五條”及其細(xì)則都是“短期行為”，房地產(chǎn)還是需要調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制。因此，只要科學(xué)合理的房產(chǎn)稅一天不在全國(guó)推廣，房?jī)r(jià)可能還會(huì)是“短跌長(zhǎng)漲”。
(來(lái)源:建筑工程教育網(wǎng))
